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枣阳火车站(三期)棚改造目 房屋征收产权调换补偿实施方案

发布时间:2018-12-24  来源:  
 

根据市委、市政府关于火车站片区棚户区改造工作的总体要求,决定实施枣阳市火车站片区棚户区改造项目。为规范和指导项目区房屋征收与补偿工作,根据《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规及政策规定,结合征收区域内的实际,制定该项目区房屋征收与补偿实施方案。

一 、征收与补偿工作原则

1、坚持以人为本原则,实行文明和谐征收。充分尊重棚户区居民意愿,做好群众工作,取得片区大多数居民同意后再实施改造,使改造区域居民受益。

2、坚持依法征收原则,实行公平合理补偿。严格执行国家法律、法规和棚户区改造政策、方案,用法治思维和法治方式解决征收工作中的具体问题,保护合法、遏制违法,确保征收工作合法有序,补偿公平合理。

3、坚持公正公开原则,实行阳光透明操作。加大信息公开力度,凡涉及征收补偿的事实(房地产测量、认定、评估等)和依据(法律、法规、政策、方案等)都要公示公开,广泛接受监督。

二、征收主体、征收部门及征收实施单位

1、征收主体:枣阳市人民政府

2、征收部门:枣阳市棚户区改造协调(土地房屋征收)办公室

3、征收实施单位:枣阳市南城街道办事处、林业局、交通局、粮食局、建设局、商务局、农业局、供销社、工商局、邮政局、卫计局

征收工作由枣阳市棚改工作总指挥部统一领导、协调,

由火车站片区指挥部具体组织实施和督办考核。

三、房屋征收范围 

枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目房屋征收范围,按规划部门确定的枣阳市火车站片区棚改项目征迁范围图确定。

四、房屋征收补偿期限

房屋征收补偿期限为35天,从2018年11月28日至2019年1月2日为全面完成协议签订、房屋拆除和考核验收阶段。

五、征收与补偿办法

(一)征收与补偿对象的认定

1、征收与补偿对象以《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为准。

2、《房屋所有权证》登记产权人与实际产权人、土地使用权人不一致,或无产权登记的,如实际产权人提供了其房屋、土地产权合法有效的裁决文书或产权来源证明并由登记产权人确认的,以实际产权人为征收补偿对象。 

3、按照“一户一宅”的法律政策规定,每一处合法宅基地可确认为一户。 符合以下条件之一的,可以分户,分户后再按以上1、2项规定认定补偿对象。

   (1)被征收户拥有两个或两个以上登记为不同权利人的合法有效土地使用权证,且各自拥有实际居住房屋所有权的;

   (2)被征收户拥有两个或两个以上登记为不同权利人的合法有效房屋所有权证,且各自独立居住生活的;

   (3)被征收户没有办理土地、房产证件,但有法院判决书、调解书、公证书等合法有效证据证明等特殊情况的,按《枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目被征收人立户、分户认定办法》认定和办理。

每一户(一处或一宗合法宅基地)可进行房屋产权调换 补偿的合法住宅房屋建筑面积不超过300㎡。          

(二)房屋、土地的认定

 1、房屋的权属、结构、用途认定和面积测绘等由房产部门负责;土地的权属、性质、用途及合法性认定和面积测绘由国土部门负责,具体认定办法以《枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目房屋认定办法》、《枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目土地使用权认定办法》为准。

2、已登记房屋、土地的性质、用途及面积的认定以合法有效的《房屋所有权证》、《土地使用权证》和房屋、土地登记簿记载为准。房屋、土地权属证书与房屋、土地登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋、土地登记簿确有错误外,以房屋、土地登记簿为准。

    3、临路面房屋的认定

被征收人在临道路红线合法土地上的第一排整体结构的房屋的第一层符合以下三个条件,在规定期限拆除的,可认定为临路面房屋:(1)合法建筑(合法土地使用权、合法建筑房屋);(2)临已建成的城市规划道路;(3)可用于经营部分。临路面房的面积认定不得超过合法土地面积。

4、未登记房屋、土地的认定   

   (1)未登记土地由国土资源管理部门按法律政策规定并结合土地占用实际对土地合法性及性质、用途及面积进行认定,出具地块测绘图和土地认定单;

   (2)未登记房屋合法性的认定首先由城乡规划部门提供2008年1月1日和2011年10月1日两个时间节点前征收范围内的卫星图片或其他影像资料等证据,逐户确认房屋建设年限及房屋、土地状况(包括层数、房屋的结构等),再由规划部门、城管部门、南城住建分局按法律政策规定并结合囯土部门对房屋所占用土地合法性认定以及征收区域内实际对房屋是否为合法建筑进行认定,并出具房屋合法性认定单,具体认定办法以《枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目合法性认定办法》为准;

(3)枣阳市火车站片区征收范围内,在社区集体土地(含宅基地)或国有划拨土地上开发建设多层房屋,并已对外销售的房屋(含自住部分房屋)应认定为小产权房。具体认定办法以《枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目小产权房认定办法》为准;

(4)未登记房屋的认定由房产部门依据国土部门和规划部门、城管部门、南城住建分局提供的认定单对其建筑物和构筑物逐户认定、现场测量、绘制房屋平面图,出具房屋面积测绘图和房屋认定单。

(三)房屋产权调换补偿

  被征收人选择房屋产权调换补偿的。

(1)被征收人房屋认定为合法宅基地上的合法住宅房屋且选择房屋产权调换的,根据被征收人合法住宅房屋建筑面积按比例进行房屋产权调换。属砖木结构且达到房屋认定丁级以上的,按实际征收并拆除合法住宅房屋建筑面积1:1还建住房,属砖混结构以上且达到房屋认定丁级以上的,按实际征收并拆除合法住宅房屋建筑面积1:1.1还建住房;房屋产权调换的住房均不找新旧差价和结构、等级差价。

(2)被征收人合法有效宅基地上住宅房屋占地面积小于合法宅基地面积或因危房无法居住自行拆除、倒塌又因禁建等原因未建成房屋的,可按其合法宅基地面积1:1的比例进行房屋产权调换,房屋产权调换的住房均不找新旧差价和结构、等级差价,房屋外的构筑物、附属物评估后实行货币化补偿,(可折算房屋面积的合法宅基地面积控制在140㎡内,多出面积按土地评估价格补偿),不享受第六条第三款的奖励。超出合法宅基地面积的部分按征用集体土地的补偿价值每平米38元予以补偿(出让土地和依法强拆的除外)。

(3)被征收人(一处或一宗合法宅基地)可用于调换的房屋建筑面积和宅基地折算成住宅房屋建筑面积的总和不得超过合法宅基地容积率(2.14)推算面积,且总面积不超过300平方米,超过的部分实行货币化补偿。简易房、附属物、房屋装修等补偿依据审核确认的评估结果据实结算。产权调换的房屋位于惠湾还建小区,按照签约拆除的先后顺序选房。被征收人合法住宅房屋建筑面积按方案规定的比例进行房屋产权调换,被征收人实际选择产权调换的房屋面积小于按方案规定的产权调换的房屋面积的,由评估机构进行评估,实行货币化补偿;被征收人实际选择产权调换的房屋面积大于方案规定的产权调换的房屋面积不得超过45个平方米,在20个平方米内的被征收人选择产权调换为多层建筑的按1600元/平方米的标准支付房款(标准楼层差价10元/平方米另计);

选择产权调换为高层建筑的按2500元/平方米的标准支付房款(标准楼层差价20元/平方米另计),剩余房屋面积按评估市场价购买。

(四) 未登记房屋补偿

未登记房屋按第五条第二款第项4规定认定后,可按以下办法补偿;

(1)2008年1月1日前已建成,未取得规划、建设等合法审批(许可)但建在合法宅基地上且评估认定达到丁级等次以上的住宅房屋,可按照本方案规定的房屋进行补偿。

(2)2008年1月1日至2011年10月1日《湖北省城乡规划条例》实施前已建成,未取得规划、建设等合法审批(许可)但建在合法宅基地上,且评估认定达到丁级等次以上的住宅房屋,如在规定期限自行拆除的,可按照实际面积的50%折算为符合本方案规定的房屋,按1:1还建住房,不享受第六条第三款的奖励。  

(3)2011年10月1日后已建成,未取得规划、建设等合法审批(许可)但建在合法宅基地上,且评估认定达到丁级等次以上的住宅房屋,如在规定期限自行拆除的,可按照实际面积的40%折算为本方案规定的房屋,按1:1还建住房,不享受第六条第三款的奖励。  

(4)截止征收公告之日尚未建成的房屋,未取得规划、建设等合法审批(许可)但建在合法宅基地上,且主体完工(四面墙体已围合、屋顶已封顶)已建房屋结构达到评估认定丁级等次以上的住宅房屋, 如在规定期限自行拆除的,可按照实际面积的30%折算为符合本方案规定的房屋,按1:1还建住房,不享受第六条第三款的奖励。  

 以上1--4项房屋实际面积每户(每一处合法宅基地)超过300平方米的部分,按照重置成本法进行评估,实行货币化补偿。

(5)被征收人房屋层高超过2.2米的石棉瓦屋顶、彩钢瓦屋顶、铁皮屋顶等简易房、活动板房、铁皮房;层高超过2.2米且建有屋顶,一面或两面以上无围护承重墙的门路、门厅、通道、杂物间、隔热层等构筑物,如在规定时间内拆除,一律按重置成本法进行评估,实行货币化补偿。其他附属物以及评定相应等级以外的房屋、装修等由评估机构据实评估,实行货币化补偿。            

(五)小产权房、非住宅房屋补偿

被征收人的房屋认定为小产权房或非住宅房屋(临路面房屋、《房屋所有权证》登记的用途为商业用房),实行货币化补偿。

(六)其它房屋补偿

被征收房屋为国有企业、单位国有土地上个人住宅房屋的,按照其土地性质、产权来源及用途确认,房屋补偿可选择房屋产权调换,具体补偿由片区指挥部研究确定。

被征收房屋为机关、事业单位、国有企业、集体和民营企业的,房屋、土地按照其房屋土地性质、用途据实评估并实行货币化补偿。

土地预征收公告发布之日起又强行装饰、装修的,不予评估补偿。

对认定为违法建筑的,依法予以强制拆除,拆除后一律不予补偿。

被征收人宅基地较小、房屋较小,房屋产权调换不能置换70平方米普通住宅房屋,确实又无力承担购房差价的,可以申请租住保障性住房,符合申请条件的,征收部门提请市住房保障部门优先安排。

(七)搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失费

1、搬迁补助费:

住宅房屋:按被征收住宅房屋合法建筑面积10元/平方米的标准一次性计发(按房屋合法建筑面积计算的搬迁补助费不足500元标准的,每户按500元计发)。

2、临时安置补助费 

   (1)被征收人选择产权调换的,征收人按照被征收合法住宅房屋建筑面积每月8元/平方米的标准,向被征收人支付临时安置补助费,临时安置补助费发放至交房之时后两个月止。  

   (2)被征收人选择货币化补偿方式的,征收人不另行支付临时安置补助费。

3、经营房停产停业损失补助费和过渡补助费

征收合法经营满一年以上的经营房造成的停产停业损失,征收人根据被征收前的效益、停产停业期限等因素,  按用于经营的部分房屋市场评估价值1.5%的标准,对被征收人给予一次性补助。过渡费按被征收房地产评估价格6%的标准给予一次性补助。  

六、优惠和奖励

1、税收优惠:对选择产权调换的,在可用于产权调换的面积內(不含奖励面积),对调换后的房屋免征契税,多于产权调换的部分面积征收契税。

2、物业奖励:对被征收人实际居住的产权调换房屋产生的物业管理费自征收人交房之日起五年内免收。

3、住房面积奖励:被征收人从公告的征迁协议签订之日起第一阶段(2018年12月17日前)房屋全部拆除的,按征收合法住宅房屋面积奖励 40 %;第二阶段(2018年12月 27日前)奖励 30 %;第三阶段(2019年1月2日前)10%。超过规定期限的戓认定为附属房屋的不予奖励。

4、签约拆除奖:对被征收人在规定期限内签订协议并拆除的,第一阶段(2018年12月17日前)按拆除住宅房屋每平方米150元的标准奖励;第二阶段(2018年12月27日前)按拆除住宅房屋每平方米75元标准奖励;第三阶段(2019年1月2日前)按拆除住宅房屋每平方米35元标准奖励。超过规定期限的不予奖励。

七、其他

1、房屋征收范围确定后,任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建、装饰、装修和改变房屋用途等行为, 违反规定的,不予补偿,由相关执法部门依法予以处理。

2、评估机构应当根据片区实际,公示公布评估依据和标准。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产评估机构申请复核评估。对复核有异议的,应在10日内向市房地产估价师协会申请估价鉴定。

3、征收已办理抵押权的房屋,自房屋征收公告发布之日起30日内,抵押权人与抵押人应重新设定抵押方式或偿还债务。逾期或因此发生纠纷,抵押双方可依法解决。

4、征收部门与被征收人在《实施方案》确定的征收签约期限内达不成补偿协议,集体土地上房屋由国土部门依法作出安置补偿决定,责令被征收人拆除房屋交出土地,并在房屋、土地征收范围内予以公告。

    被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,在决定规定的期限内又不搬迁拆除房屋交出土地的,由国土部门依法申请人民法院强制执行。

5、征收人协助被征收人办理调换房屋的相关产权证件,办证所需税费等按照国家相关规定执行。

6、对于违法占地和违法建设,不能自行拆除的,可依法强制拆除,并对涉及的违纪、违法行为人严格追究其纪律和法律责任;对于违法经营或利用房屋进行其他违法活动的,要依法查处,并追究相关人员的法律责任。

7、签订正式协议时,被征收人应交出房产证、土地证原件。未交证件的,应声明作废或由国土部门、房产部门统一组织在规定期限内公告注销。

8、本方案适用于枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目房屋征迁与补偿,由本片区指挥部办公室负责解释。有关房屋评估事项由评估机构具体解释。对房屋、土地性质、面积、用途等认定分别由房产、土地、规划、城管等职能部门具体解释。

9、其他未尽事宜,由片区指挥部召集相关部门研究,提出意见和建议后报市总指挥部决定后执行。  

 

 

 

    枣阳市火车站片区棚户区(三期)改造项目征迁指挥部

                                                                                                                                       二〇一八年十一月二十六日

 


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