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枣阳市枣琚路改造环城、琚湾段 房屋征收货币化补偿实施方案

发布时间:2018-01-08  来源:枣阳房管局网站  
 

以下信息摘自枣阳房管局网站:

 枣阳市枣琚路升级改造工程是枣阳市重点建设工程项目。为了加快项目工程建设,规范和指导枣琚路环城、琚湾段房屋征收与补偿工作,根据《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规和省、襄阳市有关文件规定,结合征收区域的实际,特制定枣琚路改造环城、琚湾段房屋征收货币化补偿实施方案。          

一 、征收与补偿工作原则

1、坚持以人为本原则,做到文明和谐征迁。充分尊重枣琚路环城、琚湾段选择货币化补偿方式的被征收人的意愿,实行货币化补偿,做到协议拆迁、和谐拆迁。          

2、坚持依法征收原则,做到公平合理补偿。严格执行国家法律、法规和政策,用法治思维和法治方式解决征迁工作中的具体问题,保护合法、遏制违法,确保征迁工作合法有序,补偿公平合理。

 3、坚持公正公开原则,做到阳光透明操作。加大信息公开力度,凡涉及征收补偿的事实(房地产测量、认定、评估等)和依据(法律、法规、政策、方案等)都要公示公开,广泛接受群众监督,维护群众合法权益。

二、征收主体、征收部门及征收实施单位

1、征收主体:枣阳市人民政府

2、征收部门:枣阳市棚改协调(房屋土地征收)办公室

3、征收实施单位:枣阳市环城街道办事处、枣阳市琚湾镇人民政府

征收工作由枣阳市枣琚路征迁改造工作总指挥部统一领导、协调,由指挥部办公室具体指导、审核、督办和考核。

 三、征收范围

 按规划部门确定的枣琚路道路建设征迁红线图确定。

四、房屋征收补偿期限

房屋征收期限为  30天,从2017 年3 月 20日至 4 月 18日为征收补偿协议签订和房屋拆除期限。

五、征收与补偿

(一)征收与补偿对象的认定

1、征收与补偿对象以房屋所有权证书登记的房屋所有权人为准。

2、房屋所有权证书登记与实际产权人不一致或无产权登记的,如实际产权人提供了其房屋产权合法有效的来源证明并由登记产权人确认的,以实际产权人为征收补偿对象。  

3、按照“一户一宅”的法律政策规定,每一处合法宅基地或一处合法登记产权房屋可确认为一户。 符合以下条件之一的,可以分户,分户后再按以上1、2项规定认定补偿对象。

(1)被征收户拥有两个或两个以上登记为不同权利人的合法有效土地使用权证,且各自拥有实际居住房屋所有权的;

(2)被征收户拥有两个或两个以上登记为不同权利人的合法有效房屋所有权证,且各自独立居住生活的;

(3)被征迁户没有办理土地、房产证件,但有判决书、公证书等合法有效文书证明各自拥有独立居住合法房屋产权,并经社区或单位公认各自独立居住生活的。

 每一处合法宅基地上参照国有土地上类似商品房市场价评估补偿的房屋面积不得超过300㎡,超出部分按重置成本价评估补偿。符合上述(2)、(3)项分户条件分户的一处共有宅院,无论其可分多个独立户,均按一处合法宅基地计算参照国有土地上类似商品房市场价评估补偿的房屋面积,且总面积不超过300㎡,超出部分按重置成本价评估补偿。

(二)房屋、土地的认定

1、房屋的权属、结构、等级、用途认定和面积测绘由房产部门负责;土地的权属、性质、合法性、用途认定和面积测绘由国土部门负责。

2、已登记房屋、土地的权属、性质、用途及面积等认定以房屋所有权证书、土地使用权证书和房屋、土地登记簿记载为准。房屋、土地权属证书与房屋、土地登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋、土地登记簿确有错误外,以房屋、土地登记簿为准。

3、被征收人宅基地上的第一层房屋同时符合以下三个条件,在规定期限拆除的,可认定为临路面房屋:(1)合法建筑且已建成;(2)临枣琚路第一排或土铺街道;(3)可用于经营。

4、未登记房屋、土地的认定 

 城市规划区外未登记房屋、土地的认定,由环城和琚湾片区指挥部组织规划、城管(建)、国土、办事处、镇政府及社区(村委会)等相关部门按照相关法律法规等规定进行认定。城市规划区内未登记房屋、土地按以下办法的认定:

(1)由规划部门提供2008年1月1日和2011年10月1日两个时间节点前征收范围内的卫星图片或其他影像资料等证据,逐户确认其当时房屋、土地状况(包括占地面积、层数、房屋的结构等);

(2)由房管部门依据规划部门提供的资料对其建筑物和构筑物逐户认定、现场测量、绘制房屋平面图,出具房屋面积测量认定单;

(3)由城管部门根据市规划和房管部门的认定以及历年执法记录,出具未经登记和认定的建筑是否为违法建设的认定单;

(4)由国土部门按法律政策规定并结合土地占用实际对土地合法性及性质、用途及面积进行认定,出具认定单。

(三) 货币化补偿 

按照评估机构对被征收人出具的评估报告,经公示和审核确认的评估价值进行补偿。

 1、对于合法宅基地上住宅房屋,可参照同地段(区域)类似商品房市场价评估。

    2、被征收人宅基地上合法住宅房屋面积小于合法宅基地容积率(2.14)推算面积,对其合法宅基地超出合法住宅房屋建筑占地面积部分按1:1折算住房面积,并按该区段住宅房屋最低区位价补偿(可折算房屋面积的合法宅基地面积控制在140㎡内,超出面积部分按评估价补偿)不计面积奖励和装修奖励;超出合法宅基地面积的部分按征用集体土地的补偿价值每平米34元予以补偿(出让土地和依法强拆的除外)。但每户参照按同地段(区域)国有土地上类似商品房市场价评估补偿的住宅房屋面积不超过300平方米,超过部分按重置成本价评估补偿。

    3、被征收房屋登记为个人产权的非住宅经营房屋、或认定为临路面房屋的,由房地产价格评估机构对被征收房屋参考同地段类似经营性房地产评估补偿。

4、被征收房屋为国有土地上国有、集体企业职工住宅房屋的,按照土地性质、产权性质由指挥部研究确定方案补偿。

5、被征收房屋为行政机关、事业单位、国有企业、集体公有以及民营企业非住宅房屋的,房屋、土地按照其房屋土地性质、用途据实评估并实行货币化补偿,不给予货币化补偿奖励。

实行货币化补偿后需要商品房的,在被征收人可以参照国有土地上类似商品房面积评估部分的面积以内,从政府备选入库商品房中由其自行选择。按照被征收房屋补偿价值和选择的商品房交易价值分别计算,并与征收人结算价款。    

(四)未登记房屋补偿

1、未登记房屋按第五条第二款第4项规定认定后,根据认定结果,对符合本案规定的房屋按照本方案有关规定评估补偿。

2、2008年1月1日和2011年10月1日期间内和2011年10月1日以后,在城市规划区内,未取得规划、建设等合法审批(许可)但建在合法土地上,且评估认定达到丁级等次以上的住宅房屋,如在规定期限自行拆除的,可分别按照实际面积的50%和40%折算为符合本方案规定的合法住宅房屋,再按本方案规定评估补偿。 

3、征收范围内集体土地上村、组或个人投资建设的看护房、管理房、构筑物等农用设施用房;层高超过2.2米的石棉瓦屋顶、彩钢瓦屋顶、铁皮屋顶等简易房、活动板房、铁皮房;层高超过2.2米且建有屋顶,一面或两面以上无围护承重墙的门路、门厅、通道、杂物间、隔热层等构筑物,如在规定时间内拆除,一律按重置成本法进行评估,实行货币化补偿。其他附属物以及评定相应等级以外的房屋、房屋装修等由评估机构据实评估,实行货币化补偿。

对认定为违法建筑的,依法予以强制拆除,拆除后一律不予补偿。

(五) 搬迁补助费、 停产停业损失费

1、搬迁补助费

(1)住宅房屋:按被征收住宅房屋合法建筑面积6元/平方米的标准一次性计发(按房屋合法建筑面积计算的搬迁补助费不足300 元标准的,按300元计发)。

(2)非住宅房屋:与住宅房屋搬迁补助费实行同一标准,如非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的,其搬迁所需费用,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、经营房(登记为非住宅营业房、“住改非”经营房或认定为临路房)停产停业损失补助费和过渡补助费:

征收合法经营满一年以上的经营房造成的停产停业损失,征收人根据被征收前的效益、停产停业期限等因素,按用于经营的部分房屋市场评估价值1.5%的标准,对被征收人给予一次性补助。过渡费按被征收房地产评估价格6%的标准给予一次性补助。  

六、优惠和奖励

1、税收优惠:被征收人选择货币化补偿重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。对选择产权调换的,不缴纳产权调换差价的,对调换后的房屋免征契税;缴纳产权调换差价的,对差价部分征收契税。

2、物业费奖励:对征收有住宅的被征收人每户按每平方米0.5元的标准计付140平方米物业费,一次性奖励三年。

3、签约拆除奖:被征收人在规定期限内签订协议并拆除房屋及附属物的,实行签约拆除奖励:第一阶段(2017年 4月 3日前)按征收合法住宅房屋面积每平方米奖励150元;第二阶段(2017年 4月 13 日前),每平方米奖励100元;第三阶段(2017年 4月18 日前),每平方米奖励75元,超过规定期限的不予奖励。

4、住房面积奖励:被征收人从公告的征迁之日起第一阶段( 2017年 4月 3日前)房屋全部拆除的,按征收住宅房屋评估价值奖励15%;第二阶段(2017年 4月 13日前)奖励10%;第三阶段( 2017年 4月18日前)奖励5%,超过规定期限的不予奖励。

  5、装修奖励:被征收人从公告的征迁之日起第一阶段( 2017年 4月 3日前)房屋全部拆除并验收合格的,按征收住宅房屋评估价值奖励17%;第二阶段( 2017年4 月 13日前)奖励10%;第三阶段( 2017年 4月18日前)奖励5%,超过规定期限的不予奖励。

七、法律责任

1、征收工作中,征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或用单位资金“暗补”等违反征迁工作纪律的,指挥部可责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依纪依法给予处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2、贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位进行问责;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依纪依法给予处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

3、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,责令改正、根据情节可处以罚款、吊销相关执业证书、记入诚信档案;造成损失的,应予赔偿,构成犯罪的,依法追究法律责任。

4、被征收人弄虚作假、套取、骗取补偿款,或采取其它方式阻挠房屋征收工作正常进行,违反治安管理相关规定的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

5、被征收人选择货币化补偿后,不得再申请划拨宅基地,不得违法建设住宅房屋,也不得因宅基地和房屋被征收为由而提出有关居住权、承包权等超出本补偿方案规定以外的权利和利益主张。

八、其他

1、房屋征收范围确定后,任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建、装饰、装修和改变房屋用途等行为, 违反规定的,不予补偿,由相关执法部门依法予以处理。

2、被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产评估机构申请复核评估。对复核有异议的,应在10日内向市房地产估价师协会申请估价鉴定。

3、征收已办理抵押权的房屋,自房屋征收公告发布之日起30日内,抵押权人与抵押人应重新设定抵押方式或偿还债务。逾期或因此发生纠纷,抵押双方可依法解决。

4、征收人协助被征收人办理调换房屋的相关产权证件,办证所需税费等按照国家相关规定执行。

5、对于违法占地和违法建设,不能自行拆除的,可依法强制拆除,并对涉及的违纪、违法行为人严格追究其纪律和法律责任;对于违法经营或利用房屋进行其他违法活动的,要依法查处,并追究相关人员的法律责任。

6、签订正式协议时,被征收人应交出房产证、土地证原件。未交证件的,应声明作废或由国土部门、房产部门统一组织在规定期限内公告注销。

    7、本方案适用于枣阳市枣琚路环城、琚湾段建设项目建设红线内房屋征收与补偿,由枣琚路征迁工作总指挥部办公室负责解释。有关房屋评估事项由评估机构具体解释。对房屋、土地权属、性质、面积、用途等认定分别由房产、土地、规划、城管执法等职能部门具体解释,对认定有较大争议的,由片区指挥部及时提出意见和建议,报总指挥部研究决定后执行。

                   

                   枣阳市枣琚路征迁改造工作总指挥部      

                             2017年3月3日          

以上信息摘自枣阳房管局网站,如有侵权请联系我们删除。电话 18986325951

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